Guia para se instalar
Análise do imóvel antes de comprar ou alugar
No Brasil, o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis mostra quem é o dono e o que pesa sobre ele. Conferir esse registro, e o proprietário, antes de assinar é o que evita pagar pelas dívidas de outra pessoa.
Em resumo
Antes de comprar um imóvel no Brasil, peça a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis para ver quem é o dono e o que está registrado contra o imóvel, e confira as certidões do vendedor: ações cíveis, trabalhistas, protestos e tributos. Pela Lei 13.097/2015, o que não consta na matrícula em geral não pode ser oposto ao comprador, mas dívidas de condomínio e de IPTU podem passar para você.
Antes de comprar
Estrangeiros compram imóveis urbanos no Brasil com CPF, como os brasileiros; terras rurais têm limites extras para estrangeiros. Estas são as verificações:
- A certidão da matrícula atualizada, do Cartório de Registro de Imóveis: quem é o dono, a descrição do imóvel e cada venda, hipoteca ou ordem judicial registrada.
- Ônus reais: hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou ações registradas na matrícula.
- As certidões do vendedor: distribuidores cíveis e da Justiça Federal, a certidão de débitos trabalhistas (CNDT), protestos e débitos federais. Elas mostram dívidas ou processos que podem colocar a compra em risco.
- O IPTU na prefeitura. Dívida de IPTU pode passar para o comprador, então peça a certidão negativa de débitos do imóvel.
- As taxas de condomínio. Dívidas de condomínio passam para o novo dono, então peça à administração do prédio uma declaração de quitação.
- A compra só se completa quando a escritura do tabelionato é registrada na matrícula. Até lá, o imóvel não é legalmente seu.
Antes de alugar
- Confirme que o locador é o dono: o nome na matrícula deve ser o de quem assina, ou ele deve apresentar uma procuração do proprietário.
- Leia no contrato o prazo, o índice de reajuste anual e quem paga o IPTU e o condomínio.
- O locador pode pedir uma única garantia, nunca mais de uma: fiador, caução em dinheiro de até três meses de aluguel, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento.
- Faça a vistoria de entrada com fotos, para não ser cobrado por danos que você não causou.
Fazendo as verificações por conta própria
- Peça a certidão da matrícula ao cartório da região do imóvel, no balcão ou on-line pelo portal nacional dos registros de imóveis.
- Peça as certidões do vendedor nos tribunais, na Justiça do Trabalho e na Receita Federal. A maioria é gratuita, on-line e pede o CPF do vendedor.
- Leia tudo procurando qualquer registro contra o imóvel ou o vendedor. Qualquer dúvida é motivo para um advogado olhar antes de você pagar o sinal.
Peça a análise de um advogado
Um advogado brasileiro inscrito na OAB levanta o registro do imóvel e as certidões do proprietário, revisa o contrato e diz por escrito o que encontrou antes de você assinar. Você acompanha o trabalho no app do Emigro.
Essa análise é feita só por advogado: é trabalho jurídico, não despacho de papéis.
Contratar a análise do imóvelVocê paga diretamente ao profissional. O Emigro nunca retém o seu pagamento.
Informações gerais baseadas nas leis brasileiras de registros públicos e de locação. Não é aconselhamento jurídico: o que vale é a análise do advogado.
Fontes oficiais
Lei 6.015/1973, registros públicos ↗
Lei 13.097/2015, art. 54 (a matrícula) ↗
Lei 8.245/1991, Lei do Inquilinato (garantias: arts. 37 e 38) ↗
Registro de Imóveis do Brasil (ONR), certidões on-line ↗
Conferido com fontes oficiais em 25 de outubro de 2026. O Emigro oferece orientação preliminar, não aconselhamento jurídico. O Emigro é uma empresa privada, sem vínculo com o governo brasileiro, a Polícia Federal, o Itamaraty, o Ministério da Justiça ou a Receita Federal. O Emigro não é um escritório de advocacia e não presta serviços jurídicos. Os advogados listados são independentes, inscritos na OAB e os únicos responsáveis por suas orientações.
Perguntas frequentes
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?
Pode. Estrangeiros compram imóveis urbanos com CPF, do mesmo jeito que os brasileiros. Terras rurais têm limites extras para estrangeiros.
O que é a matrícula do imóvel?
É o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis: quem é o dono, a descrição do imóvel e cada venda, hipoteca ou ordem judicial registrada. Você só passa a ser dono quando a compra é registrada ali.
Qual o valor máximo de caução que o locador pode pedir?
A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel, pela Lei do Inquilinato. E o locador só pode pedir uma garantia: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento.
Mais ferramentas grátis
- Ferramentas de documentosCPF para estrangeirosO que é o CPF, como tirar o seu por conta própria e como pedir que façam por você.
- Ferramentas de documentosGuia de registro do RNMSeu prazo para se registrar na Polícia Federal, os documentos e a taxa.
- Ferramentas de documentosChecklist do primeiro mêsO que resolver nas primeiras semanas: RNM, CPF, banco, celular, cartão do SUS e mais.
- Ferramentas de documentosTradução juramentadaQuando o Brasil exige tradução juramentada dos seus documentos estrangeiros, quem pode fazer e onde entra o apostilamento.
- Ferramentas de documentosAgendamento na Polícia FederalComo agendar o atendimento do registro: o formulário, a taxa, como conseguir horário e o que levar.
- Ferramentas de documentosCPF e conta bancáriaTire o seu CPF e abra uma conta em banco brasileiro: quais contas você consegue abrir e os passos.
- Ferramentas de vistoVerificação de visto por passaporteQuanto tempo você pode visitar o Brasil, se pode prorrogar e os acordos de residência que a sua nacionalidade abre.
- Ferramentas de vistoVerificação do visto de nômade digitalSe você se qualifica para o VITEM XIV: a regra de renda, quem conta como empregador estrangeiro e os documentos.
- Ferramentas de vistoCalculadora do visto de investidorSe o seu investimento em empresa ou em imóvel atinge o mínimo para a residência.
- Ferramentas de vistoEstatísticas de imigração no BrasilNovos registros por rota, ano e nacionalidade, de dados oficiais. Download gratuito.
- Ferramentas de impostosVerificação de residência fiscalA data em que você passa a ser, ou deixa de ser, residente fiscal no Brasil, e o que precisa ser entregue.
- Ferramentas de impostosVerificação de acordo de bitributaçãoSe o Brasil tem acordo com o seu país para evitar a dupla tributação.
- Ferramentas de impostosVerificação da declaração de IRSe você precisa entregar a declaração anual de imposto de renda e qual é o prazo.
- Guias de residência e cidadaniaComo conseguir residência no BrasilTodas as rotas para morar no Brasil, lado a lado, e qual serve para você.
- Guias de residência e cidadaniaResidência MercosulDois anos de residência para nacionais de países do Mercosul, depois por prazo indeterminado.
- Guias de residência e cidadaniaResidência CPLPDois anos de residência para nacionais de países de língua portuguesa.
- Guias de residência e cidadaniaVisto de reunião familiarResidência para se juntar a um parente brasileiro ou residente no Brasil.
- Guias de residência e cidadaniaVisto de aposentadoResidência para aposentados com uma aposentadoria que possam transferir ao Brasil.
- Guias de residência e cidadaniaVisto de trabalhoResidência por um emprego com empregador no Brasil: as seis formas de qualificação.
- Guias de residência e cidadaniaImigração corporativaTrazer funcionários e diretores para o Brasil: contrato de trabalho, assistência técnica, treinamento e investimento.
- Guias de residência e cidadaniaVisto de estudanteResidência para estudar, estagiar ou fazer intercâmbio numa instituição brasileira.
- Guias de residência e cidadaniaRenovar a residênciaRenove a residência temporária, passe para prazo indeterminado ou renove o seu CRNM.
- Guias de residência e cidadaniaProrrogação da estada de turistaAté 90 dias a mais pela Polícia Federal: quem pode, a taxa e as regras de excesso de estada.
- Guias de residência e cidadaniaMudar de status no BrasilDe visitante a residente, ou de uma rota para outra, sem sair do país.
- Guias de residência e cidadaniaNaturalização brasileiraQuando você pode pedir a cidadania, com uma calculadora para a sua data.
- Guias de residência e cidadaniaCidadania por descendênciaNacionalidade brasileira para filhos de pai ou mãe brasileiros nascidos no exterior.
- ComparaçõesNômade digital ou investidorRenda de trabalho remoto ou um investimento: o dinheiro, a residência e onde pedir, lado a lado.
- ComparaçõesAposentado ou nômade digitalAposentadoria ou trabalho remoto: qual rota combina com a sua renda, lado a lado.
- ComparaçõesResidência ou cidadaniaResidência por prazo indeterminado e naturalização comparadas: quando, onde e o que cada uma exige.
- ComparaçõesAdvogado ou por conta própriaFazer o pedido sozinho ou com um advogado inscrito na OAB: quem faz o pedido, seus documentos e como funcionam as taxas.
- ComparaçõesBrasil para portuguesesVisitas sem visto, residência CPLP e um caminho mais curto para a naturalização.
- ComparaçõesBrasil para cidadãos dos EUAO visto de visita e, depois, as rotas de nômade digital, aposentado e investidor, lado a lado.
- Ferramentas para escritóriosSeu site, reinventadoEnvie o site do seu escritório e receba uma prévia privada refeita no Emigro Sites.Em breve