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Revisar un inmueble antes de comprar o alquilar
En Brasil, el registro del inmueble en el Cartório de Registro de Imóveis dice quién es el dueño y qué pesa sobre él. Revisar ese registro, y al dueño, antes de firmar es cómo evitas pagar deudas ajenas.
En resumen
Antes de comprar un inmueble en Brasil, pide la matrícula actualizada en el Cartório de Registro de Imóveis para ver quién es el dueño y qué hay registrado contra el inmueble, y revisa los certificados del vendedor: juicios civiles, laborales, protestos e impuestos. Según la Lei 13.097/2015, lo que no consta en la matrícula en general no puede oponerse al comprador, pero las deudas de condominio y de impuesto predial pueden pasar a ti.
Antes de comprar
Los extranjeros pueden comprar inmuebles urbanos en Brasil con un CPF, igual que los brasileños; las tierras rurales tienen límites adicionales para extranjeros. Estas son las revisiones:
- Un certificado actualizado de la matrícula del Cartório de Registro de Imóveis: quién es el dueño, cómo es el inmueble y cada venta, hipoteca u orden judicial registrada.
- Gravámenes (ônus reais): hipotecas, garantías fiduciarias, embargos (penhoras) o juicios anotados en la matrícula.
- Los certificados del vendedor: juicios civiles y federales, el certificado de deudas laborales (CNDT), protestos y deudas fiscales federales. Muestran deudas o juicios que podrían poner en riesgo la compra.
- El impuesto predial (IPTU) en la municipalidad. Las deudas de IPTU pueden pasar al comprador, así que pide el certificado municipal de no adeudo.
- Las cuotas de condominio. Las deudas pasan al nuevo dueño, así que pide a la administración del edificio una constancia de no adeudo.
- La compra solo se completa cuando la escritura notarial se registra en la matrícula. Hasta entonces, el inmueble no es legalmente tuyo.
Antes de alquilar
- Comprueba que el propietario es el dueño: el nombre en la matrícula debe coincidir con quien firma, o debe mostrar un poder del dueño.
- Revisa en el contrato el plazo, el índice de reajuste anual del alquiler y quién paga el IPTU y el condominio.
- El propietario puede pedir una sola garantía, nunca más: un fiador, un depósito en efectivo (caução) de hasta tres meses de alquiler, un seguro de fianza (seguro-fiança) o cuotas de un fondo de inversión en garantía.
- Haz un acta de inspección (vistoria) con fotos al entrar, para que no te cobren daños que no causaste.
Hacer las revisiones por tu cuenta
- Pide el certificado de la matrícula al cartório de la zona del inmueble, en persona o en línea a través del portal nacional de registros de inmuebles.
- Pide los certificados del vendedor a los tribunales, la justicia laboral y la Receita Federal. La mayoría son gratuitos, en línea, y piden el CPF del vendedor.
- Léelos buscando cualquier registro contra el inmueble o el vendedor. Cualquier duda es motivo para que un abogado lo revise antes de pagar una seña (sinal).
Que lo revise un abogado
Un abogado brasileño inscrito en la OAB obtiene el registro del inmueble y los certificados del dueño, revisa el contrato y te dice por escrito lo que encontró antes de que firmes. Sigues el trabajo en la app de Emigro.
Esta revisión la hace solo un abogado: es trabajo legal, no un trámite.
Contratar la revisión del inmuebleLe pagas directamente al profesional. Emigro nunca retiene tu pago.
Información general basada en las leyes brasileñas de registros públicos y de arrendamientos. No es asesoría legal: lo que cuenta es la revisión del abogado.
Fuentes oficiales
Lei 6.015/1973, registros públicos ↗
Lei 13.097/2015, art. 54 (la matrícula) ↗
Lei 8.245/1991, Ley de Arrendamientos (garantías: arts. 37 y 38) ↗
Registro de Imóveis do Brasil (ONR), certificados en línea ↗
Revisado con fuentes oficiales el 25 de octubre de 2026. Emigro ofrece orientación preliminar, no asesoría legal. Emigro es una empresa privada, sin vínculo con el gobierno brasileño, la Policía Federal, Itamaraty, el Ministerio de Justicia ni la Receita Federal. Emigro no es un despacho de abogados y no presta servicios jurídicos. Los abogados que aparecen son independientes, están inscritos en la OAB y son los únicos responsables de su asesoría.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Brasil?
Sí. Los extranjeros compran inmuebles urbanos con un CPF, igual que los brasileños. Las tierras rurales tienen límites adicionales para extranjeros.
¿Qué es la matrícula de un inmueble?
Es el registro del inmueble en el Cartório de Registro de Imóveis: quién es el dueño, cómo es el inmueble y cada venta, hipoteca u orden judicial registrada. Solo pasas a ser dueño cuando la compra se registra ahí.
¿Cuánto depósito puede pedir el propietario?
El depósito en efectivo (caução) no puede superar tres meses de alquiler, según la Ley de Arrendamientos. Y el propietario solo puede pedir una garantía: un depósito, un fiador, un seguro de fianza o cuotas de un fondo de inversión en garantía.
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