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Vérifier un bien avant d'acheter ou de louer

Au Brésil, la fiche d'un bien au Cartório de Registro de Imóveis indique qui en est propriétaire et ce qui pèse sur lui. Vérifier cette fiche, et le propriétaire, avant de signer, c'est éviter de payer les dettes de quelqu'un d'autre.

En bref

Avant d'acheter un bien au Brésil, demandez la matrícula à jour au Cartório de Registro de Imóveis pour savoir qui en est propriétaire et ce qui est inscrit sur le bien, et vérifiez les certificats du vendeur : procès civils, dettes sociales, protêts et impôts. Selon la Lei 13.097/2015, ce qui ne figure pas sur la matrícula n'est en général pas opposable à l'acheteur, mais les charges de copropriété et la taxe foncière impayées peuvent vous être transmises.

Source : Lei 13.097/2015, art. 54 (Planalto) ↗

Avant d'acheter

Les étrangers peuvent acheter des biens urbains au Brésil avec un CPF, comme les Brésiliens ; les terres rurales sont soumises à des limites supplémentaires. Voici les vérifications :

Un certificat de matrícula à jour, délivré par le Cartório de Registro de Imóveis : le propriétaire, la description du bien et chaque vente, hypothèque ou décision de justice inscrite.
Les sûretés et charges (ônus reais) : hypothèques, aliénations fiduciaires, saisies (penhoras) ou procès inscrits sur la matrícula.
Les certificats du vendeur : procès civils et fédéraux, certificat de dettes sociales (CNDT), protêts et dettes fiscales fédérales. Ils révèlent les dettes ou procès qui pourraient compromettre la vente.
La taxe foncière (IPTU) à la mairie. Une taxe foncière impayée peut être transmise à l'acheteur : demandez le certificat de non-dette de la mairie.
Les charges de copropriété. Les charges impayées passent au nouveau propriétaire : demandez au syndic une attestation de non-dette.
La vente n'est complète qu'une fois l'acte notarié (escritura) inscrit sur la matrícula. D'ici là, le bien n'est pas juridiquement à vous.

Avant de louer

Vérifiez que le bailleur est propriétaire : le nom sur la matrícula doit être celui de la personne qui signe, ou elle doit présenter une procuration du propriétaire.
Lisez dans le bail la durée, l'indice de révision annuelle du loyer et qui paie la taxe foncière et les charges.
Le bailleur ne peut demander qu'une seule garantie, jamais plus : un garant (fiador), un dépôt en espèces (caução) de trois mois de loyer au maximum, une assurance loyer (seguro-fiança) ou des parts de fonds d'investissement nanties.
Faites un état des lieux (vistoria) avec photos à l'entrée, pour ne pas payer des dégâts que vous n'avez pas causés.

Faire les vérifications vous-même

Demandez le certificat de matrícula au cartório du secteur du bien, au guichet ou en ligne sur le portail national des registres fonciers.
Demandez les certificats du vendeur aux tribunaux, à la justice du travail et à la Receita Federal. La plupart sont gratuits, en ligne, et demandent le CPF du vendeur.
Lisez-les en cherchant toute inscription contre le bien ou le vendeur. Le moindre doute justifie qu'un avocat regarde avant que vous versiez un acompte (sinal).

Le faire vérifier par un avocat

Un avocat brésilien inscrit à l'OAB obtient la fiche du bien et les certificats du propriétaire, relit le contrat et vous dit par écrit ce qu'il a trouvé avant que vous signiez. Vous suivez le travail dans l'application Emigro.

Cette vérification est faite uniquement par un avocat : c'est un travail juridique, pas une simple démarche.

Commander la vérification du bien

Vous payez directement le prestataire. Emigro ne détient jamais votre paiement.

Informations générales tirées des lois brésiliennes sur les registres publics et sur les baux. Ce n'est pas un conseil juridique : c'est l'analyse de l'avocat qui fait foi.

Sources officielles

Lei 6.015/1973, registres publics ↗

Lei 13.097/2015, art. 54 (la matrícula) ↗

Lei 8.245/1991, loi sur les baux (garanties : art. 37 et 38) ↗

Registro de Imóveis do Brasil (ONR), certificats en ligne ↗

Rédigé par l'équipe éditoriale d'Emigro à partir des sources officielles citées ci-dessus.

Vérifié auprès des sources officielles le 25 octobre 2026. Emigro donne une orientation préliminaire, pas un conseil juridique. Emigro est une entreprise privée, sans lien avec le gouvernement brésilien, la Police fédérale, l'Itamaraty, le ministère de la Justice ou la Receita Federal. Emigro n'est pas un cabinet d'avocats et ne fournit pas de services juridiques. Les avocats référencés sont indépendants, inscrits à l'OAB et seuls responsables de leurs conseils.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Brésil ?

Oui. Les étrangers achètent des biens urbains avec un CPF, comme les Brésiliens. Les terres rurales sont soumises à des limites supplémentaires pour les étrangers.

Qu'est-ce que la matrícula d'un bien ?

C'est la fiche du bien au Cartório de Registro de Imóveis : son propriétaire, sa description et chaque vente, hypothèque ou décision de justice inscrite. Vous ne devenez propriétaire qu'une fois la vente inscrite sur cette fiche.

Quel dépôt de garantie un bailleur peut-il demander ?

Un dépôt en espèces (caução) ne peut pas dépasser trois mois de loyer, selon la loi sur les baux. Et le bailleur ne peut demander qu'une seule garantie : un dépôt, un garant (fiador), une assurance loyer ou des parts de fonds d'investissement nanties.

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